Le renouvellement urbain est un sujet complexe et, pourtant, essentiel. Il ne peut faire l’impasse sur l’impact, à moyen et long terme, des décisions prises par les acteurs institutionnels et professionnels et de leur interaction avec les pratiques des habitants. Avant d’aborder le thème retenu ce soir pour cette nouvelle rencontre annuelle, Nicolas Brossier, président de l’OEIL, Observatoire Evolutif de l’Immobilier Local, et Damien Quermonne, Directeur de pôle chez Adequation, ont présenté les statistiques du marché immobilier de la communauté clermontoise.

La conception de l’espace public a, pour premier objectif, de « mettre en réseaux » autour des questions de déplacements, de partage de la voie publique, de confort urbain ou, encore, d’accessibilité. L’aménagement de l’espace public est donc un enjeu majeur. Mais « habiter » ne se limite plus à 4 murs et un toit et relève d’interactions multiples entre les habitants, la résidence, la rue, le quartier, la ville. Habiter, anticiper et expérimenter, contribuent à lier les individus à leur espace, car « habiter », redevient aujourd’hui plus important que la simple notion « d’habitat », et fait qu’un ensemble de lieux est approprié ou non.

Alors, « espaces habités partagés ou imposés, quels nouveaux usages ? »

Pour l’évoquer, l’OEIL a mobilisé trois experts :
Thierry ROCHE, Architecte
Yves Bories, Architecte
Serge Le Boulch, président de Récipro-Cité
A leurs côtés, deux grands témoins apportent leur vision :
Grégory Bernard, Adjoint au maire de Clermont-Ferrand en charge de l’urbanisme, de l’habitat et du logement
Stéphane Aumoine, promoteur immobilier et président de la Fédération des promoteurs immobiliers d’Auvergne

Serge Le Boulch, président de Récipro-Cité, oeuvre avec toute son équipe, depuis 2011, pour inventer de nouvelles manières d’habiter, basées sur le partage, l’implication habitante et la solidarité.
« Co-construire son lieu de vie et s’approprier sa résidence »… c’est auprès des acteurs de l’habitat, des villes et des territoires, que cette jeune équipe développe pour le mieux-vivre ensemble des méthodes d’accompagnement et de mobilisation habitante. La maitrise des usages existants, projetés et souhaités par les habitants et la présence d’espaces communs à partager « La maison des projets » pour le « faire ensemble » et les « jardins », comme lieu d’échange et de culture à tous les âges, représentent le socle de leur intervention. A travers les dispositifs Chers Voisins®, Coocon’Ages®, en milieu habité, en réhabilitation ou en construction neuve, à l’échelle de la résidence, du quartier ou du territoire, Récipro-Cité accompagne plus de 70 projets sur toute la France pour des bénéfices partagés : habitants, bailleurs, collectivités.

OEIL : Qu’est ce qui vous a guidé, dans votre réflexion, pour concevoir puis breveter des dispositifs comme Chers Voisins®, Coocon’Ages® ?
Serge Le Boulch :
– La paupérisation,
– Le vieillissement de la population,
– Le délitement du lien social,

Ces trois grands problèmes sociaux sont travaillés, chez RéciproCités, par le prisme de l’habitat. Cette réflexion doit être possible par l’angle des fragilités sociales. Au départ, cela a donné le dispositif « Chers Voisins ® ». Ce travail sur le vivre-ensemble, sans surcoût pour les occupants mais générant, plutôt, des économies, veut rendre le citoyen acteur de son lieu de vie ; pour ne pas être seulement en exigence vis-à-vis de la collectivité. Cela passe forcément par de l’accompagnement. Dans les pré-requis, dans le cadre de l’assistance à Maîtrise d’ouvrage, nous allons donc intégrer que :
– Cela ne doit pas coûter
– Les habitants doivent être les acteurs du projet résidentiel
La première étape passe par une étude conçue avec les acteurs de l’habitat, ceux qui font la ville, et les habitants. La seconde va agréger les envies et les attentes des habitants, des usagers, des professionnels, des réseaux associatifs…. Tous ces acteurs ont souvent envie de bien faire sans, forcément, avoir la méthode. Il s’agit donc de remailler les projets, de retisser le lien social, de redonner l’envie aux habitants de participer à cette co-construction. Pendant l’étude, ont lieu de nombreuses discussions.
Clermont-Ferrand en est à ce stade avec Eiffage et le projet Coocon’Ages®. Il n’y aura pas, d’ailleurs, que du logement social puisque les appartements seront ouverts à la vente. Dès que les premiers achats seront effectués, les propriétaires seront intégrés dans les échanges afin de définir réellement leurs besoins. Dans tous nos projets, un gestionnaire administrateur accompagne, sur place, la démarche, forme, donne des outils, explique, présente la « Maison des projets » et le « Jardin ». La Maison des projets est construite à la place des anciens LCR (Local Commun Résidentiel). Elle a vocation à être un tiers-lieu, avec kitchenette, incluant un planning géré par les habitants pour les habitants mais ouvert, aussi, sur le quartier. Le Jardin est impératif, même en centre-ville, voire parfois en terrasse. Ces deux zones privilégiées d’échange apportent une ouverture indispensable sur le quartier et sur la ville. La gouvernance est partagée pour leur animation et leur gestion avec une prise de décision collective. Cette dynamique est possible entre 60 et 100 appartements. Son animation passe par la présence d’un gestionnaire, à temps plein, en dehors des horaires de bureau, pendant un an. Son rôle sera d’expliquer la structuration et l’organisation de ces espaces partagés, de ces lieux de vie, que les habitants vont pouvoir investir.
La deuxième année, les habitants commencent à prendre en main l’organisation ; le gestionnaire n’est plus présent qu’à 50 %. A partir de la troisième année, cette présence peut être ramenée à 20 % puis s’arrêter ou se poursuivre, selon l’autonomie souhaitée. A l’occasion de ventes futures, il doit y avoir appropriation de cette philosophie. Mais les nouveaux occupants, pourront également, s’ils le souhaitent, habiter sans participer. Face aux incivilités et autres problématiques de vie en commun, RéciproCités veut vulgariser une autre vision de l’inter-générationnel avec la capacité à faire cohabiter 4 générations.

OEIL : C’est une véritable révolution silencieuse qui exige de rester très agile. Il ne s’agit donc plus de parler de mixité sociale mais, plutôt, d’inter-social ou d’inter-générationnel ?

Serge Le Boulch : En recréant « l’arbre à palabres » au centre du village, c’est l’humain qui est remis au coeur du processus. C’est sur lui qu’il convient d’investir et de capitaliser. C’est cette conviction que RéciproCités veut faire partager aux collectivités et aux promoteurs. Après 73 familles accompagnées lors de la période de démarrage de cette réflexion, c’est aujourd’hui plus de 1500 familles qui sont concernées, en France. Avec Eiffage, demain, 10 nouveaux projets seront mis en chantier, représentant 1000 familles supplémentaires.
Ramener vers un cercle vertueux, avec un quartier dynamique et apaisé, une nouvelle sérénité apportée dans les relationnels,… pourra même s’analyser en termes de « rentabilité » grâce à des indicateurs de performance. C’est pour cela qu’une thèse est actuellement en cours afin d’analyser les résultats : qu’il s’agisse de pathologies, de pouvoir d’achat, d’avantages pour le bailleur qui en ajoutera à son offre ce mieux-être collectif…. Puis, de manière induite, aller aussi vers une collectivité qui va mieux. C’est une nouvelle solidarité qui va pouvoir se mettre en place et vers laquelle doivent tendre, ensemble, tous les acteurs de la cité.

Grégory Bernard, adjoint au maire de Clermont-Ferrand en charge de l’urbanisme, de l’habitat et du logement

OEIL : Quel regard portez vous sur la démarche évoquée par Serge Le Boulch ?
Grégory Bernard : Dans la situation actuelle des villes, tous les problèmes ne pourront plus jamais être résolus exclusivement par la mairie ou les collectivités. La population elle-même doit les prendre en compte et se mobiliser afin de permettre une organisation à son échelle. Il existe de nouvelles attentes de vivre-ensemble, de sociabilité, de reconstruction du lien social en sortant de l’individualité,…qui sont exacerbées ; encore plus chez les jeunes. Et, ce, pas seulement pour le logement. D’où la floraison de sites d’échange tels que monvoisin.com, marésidence.fr,… Cela ne peut donc pas être uniquement du ressort des politiques.
Jardiner ensemble, partager dans des lieux de vie réinvestis, contribue à réduire la peur de l’autre; mais, aussi, à élargir ce périmètre au-delà de la résidence. Or, on constate une véritable fracture avec l’intimité et l’attachement séculaire qui étaient liés à l’habitat et que l’on retrouve dans l’ampleur du phénomène AirBnB. Echanger, en investissant les espaces collectifs en commun, est donc en train de prendre un nouveau sens. C’est là que le document d’urbanisme prend une nouvelle dimension car il ne doit pas être dogmatique et rigide. En 2017, Clermont-Ferrand aura réalisé une vente exceptionnelle.
Même si de nombreux investisseurs sont mobilisés, ceux qui feront vivre ce nouveau quartier seront les futurs occupants. La responsabilité de la ville est donc de créer des espaces collectifs propices à ce partage, tout en garantissant le respect de l’intimité. Cela peut aller de la réalisation de buanderies collectives, à la réhabilitation d’un lavoir par un chantier d’insertion, en périphérie de ville, pour permettre de laver des tapis sans que l’eau, utilisée par les jardins avoisinants, soit souillée. Il aurait été inconcevable, il y a 10 ans, d’imaginer une métropole réhabiliter un lavoir !
Tout comme ramener un marché de producteur locaux au coeur de la cité, place de Jaude. Pourtant, face aux scandales alimentaires, cette impulsion a eu un écho inespéré. Et, malgré internet, malgré les réseaux sociaux, force est de constater que la ville, par essence, est un lieu de rencontres.
Son développement est lié au commerce et à l’artisanat ; la problématique du dernier kilomètre était, par le passé, résolue par les magasins généraux. Aujourd’hui, à l’heure du drive et de la livraison par drones, c’est cette proximité et ce contact qui sont privilégiés.
Force est de constater que la ville d’hier, avec ces cités-jardin, ses bicyclettes, ses policiers à cheval, son tramway, les produits de sa ruralité présents en coeur de ville, ressemble de plus en plus à la ville de demain !! En privilégiant une politique commerciale de coeur de ville, après l’hégémonie des grandes surfaces, dont le système est à bout de souffle, en faisant revenir de la proximité de vie en pied d’immeuble, Clermont-Ferrand entend redonner au centre-ville et à ses quartiers leur attractivité et leur dimension humaine.
Par contre, la valorisation de la cité passe par la valorisation de l’architecture et du patrimoine qui se met actuellement en place. Mieux qualifier les espaces publics, mieux les penser pour générer moins de conflits, comme ce fut le cas place du Mazet, en supprimant les parkings, inciter l’écosystème à réinvestir les lieux de vie,… va profondément changer les habitudes et, à terme, induire un cercle vertueux.

Thierry Roche, Architecte, est fondateur et gérant de l’atelier Thierry Roche & Associés
Conjuguer qualité de vie et qualité du bâti, le tout dans une démarche globale de développement durable, tel est son credo. Concepteur en France de la première opération de logements passifs, du premier bâtiment tertiaire énergie positive tous usages et du premier bâtiment d’état énergie positive tous usages (école des ponts et chaussées), il est grand prix d’Architecture de l’académie des Beaux-arts (ex-grand prix de Rome) et co-créateur du Pôle «Solère» (1er pôle de compétence en environnement de France).
Thierry Roche est aussi :
– Grand Prix de l’Académie d’Architecture de Lyon 1992
– Membre de l’Académie d’Architecture de Lyon
– Vice-Président du Pôle Innovation Constructive
– Président de l’OBNL Colibri-Lac-Mégantic (Québec)
– Membre du conseil d’administration du CAUE Rhône -Métropole
– Ambassadeur du label Lyon ville Equitable et Durable
– Enseignant à l’école des Ponts & Chaussées

OEIL : Vous travaillez sur les nouveaux usages depuis très longtemps. Qu’est ce qui vous a amené à mener une démarche, vous, architecte, autour des habitants ?
Thierry Roche : L’agence a réalisé les premiers bâtiments positifs en France mais, à l’époque, les habitants n’y étaient pas réceptifs, par manque de pédagogie. Les enquêtes sociologiques témoignaient que les habitants se sentaient mal dans leur environnement. Un travail a donc été entamé pour travailler sur les véritables besoins et écrire, avec les habitants, une nouvelle histoire commune. Avec, pour objectif, de définir des « espaces capables » créés par les habitants eux-mêmes. Dans une véritable démarche de Recherche et Développement, des équipes ont donc été dédiées, au sein de L’Atelier Thierry Roche & Associés, pour animer des espaces coopératifs, des espaces numériques, des jardins collaboratifs pédagogiques.
Ces recherches ont ensuite été soumises aux promoteurs, en amont. Mais, aussi, en « intrusif » en intervenant sur la communication et la vente de ces nouvelles résidences. Il s’est donc avéré très vite indispensable de s’impliquer encore plus, en créant une interface d’accompagnement pouvant aller jusqu’à 2 ou 3 ans, avant que le Syndic puisse prendre la main.
Une première étape a donc été franchie, en nécessitant rapidement de nouvelles. En effet, le constat est rapidement tombé qu’entre la volonté de « performance énergétique » et la possibilité de « s’insérer dans une histoire commune », le hiatus restait trop important. Surtout au vu des attentes en termes de service.
« Mon village », à Trémonteix, à Clermont-Ferrand, est une belle illustration de l’évolution de cette réflexion. Les aménagements dédiés aux zones d’échange n’impactent pas les coûts de construction ni les charges, voire les réduisent. Les collectivités sont également très à l’écoute, car il se recréé ainsi, dans le cadre d’une copropriété une vraie vie de village, qui stabilise les populations.
D’autres exemples sont en train d’émerger tels que :
– Convivence, lieu capable où des personnes choisissent de vivre ensemble, dans la diversité
– Pistil, paysagiste qui a mis en place sur toute la France une action pédagogique pour impliquer ceux qui le souhaitent, à l’entretien des espaces extérieurs, sous forme d’ateliers, parfois décalés, comme lors de ces tontes de pelouse faisant apparaître un lapin ou tout autre bestiaire, et qui amènent les participants à avoir moins de charges à régler.

OEIL : Comment voyez vous l’évolution de toutes ces réflexions et démarches sur les dix prochaines années ?
Thierry Roche : L’arrivée de plateformes collaboratives va amener, obligatoirement, les ventes, à se dérouler différemment. Tout comme, dans ces résidences, le vivre ensemble est au centre du processus, tous les acteurs de la profession doivent se positionner dans une démarche collaborative afin que ceux qui apportent une véritable plus-value soient justement valorisés.
L’évolution est également tellement énorme, au vu des nouveaux modes de vie marqués par un détachement de plus en plus fort des biens personnels (Blablacar, AirBnB,..), que nous devons, tous, être dans une écoute optimale, dans une souplesse totale susceptible de créer du désir.
Nous sommes confrontés à une évolution de notre monde totalement exponentielle, telle qu’elle n’a pas été vécue au cours des derniers siècles. Nous devons être contributeurs de cette évolution, si nous voulons être dignes de compétences qui nous ont été transmises et de l’humanisme qui empreint notre profession.

Yves Bories, L’architecture, l’urbanisme, la planification et la conception d’espaces publics sont les grands thèmes d’intervention de l’agence DBW. Yves Bories, architecte, codirigeant de l’agence, est convaincu que les Plans Locaux d’Urbanisme ont toutes les qualités pour être des documents utiles pour les collectivités désireuses d’apporter des réponses cohérentes en matière d’habitat, de services urbains et de maintien d’une planète viable. Le PLU de Clermont-Ferrand a permis de démontrer qu’il est possible de produire des documents de planification à la fois attractifs pour les décideurs, les habitants, les professionnels de la construction. Pour ceux qui pensent qu’un PLU ne sert qu’à étiqueter, classer, zoner, règlementer, il va leur falloir admettre qu’il peut aussi aider à retrouver le goût des intérêts partagés, redonner le gout d’entreprendre et d’imaginer une ville capable de relever les défis que la planète nous impose.

OEIL : Yves Bories, vous avez développé une approche des PLU qui a interpellé le ministère et vous parti-cipez à un groupe de réflexion actuellement. Comment êtes vous arrivé aux côtés de Clermont-Ferrand ?
Yves Bories : Au sein de mon équipe, nous étions lassés par la planification urbaine et nous avions envie de faire autre chose. Des pistes de travail ont été lancées et notre curiosité nous a incités à aller au bout de notre réflexion.
Si l’expérience permet de voir quelles portes ouvrir, le PLU de Clermont-Ferrand a été l’occasion de le concrétiser en termes de planification. Désormais, nous venons de passer encore une nouvelle étape, en nous intéressant à un PLU intercommunal, à Dijon.
Les PLU définissent des zones. Nous nous sommes donc attachés à travailler sur les relations entre ces zones, sur les réseaux et sur tout l’écosystème, et pas uniquement sur leur contenu. A Clermont-Ferrand, le déficit qui existait s’est avéré être un réel atout, car il n’y avait pas de grande ingénierie urbaine ancestrale. Par contre, une très forte attente, une envie de bouger et de faire évoluer la situation a permis d’aller beaucoup plus vite et beaucoup plus loin.
L’évolution des contenus, les thématiques spécifiques, … ajoutées à un volet environnemental marqué (ramener la nature en ville face au constat minéral, présence trop prégnante des voitures,..), ont rapidement incité à intégrer les besoins humains en tant qu’éléments de nature, car l’homme est un élément de la nature à part entière. Des sols perméables, des espaces verts pour les enfants, des salles pour les activités communes s’inscrivent donc dans cet « arbre en vie » que doit être un PLU.

OEIL : Mais n’est on pas en train de recréer des villages, tout simplement ?
Yves Bories : Pas recréer un village, mais construire ou créer un « droit à l’habitat » de l’ordre de la proximité, du partagé, du lien à l’espace immédiat. Les habitants n’ont pas simplement besoin d’avoir accès aux infrastructures. Ils doivent aussi pouvoir s’approprier leur environnement de proximité.
Le constat est clair. Il y a aujourd’hui une vraie évolution entre l’accès au logement et le droit à l’habitat. C’est un credo en lequel nous croyons au sein du cabinet, et nous nous employons à le ré-introduire.

OEIL : Quel recul avez-vous sur ces évolutions (révolutions !!) ?
Yves Bories : L’analyse des demandes de permis de construire sur l’agglomération, en fin de compte, atteste que les choses sont en train de se mettre en place. Même s’il faut bien constater quelques freins au changement, Clermont-Ferrand est un nouveau tremplin d’expérimentation concrète où nous avons fait grandir ce projet qui s’étend désormais, à Dijon, sur toute la communauté de communes.
Les éco-quartiers y étaient déjà présents, prémices à la redécouverte de ce qu’est l’espace habité. La démarche pédagogique engagée auprès des collectivités et des institutions, pour ré-introduire la « vie collective » a été un très beau succès. Et dès qu’a été redonné aux habitants l’accès à cet espace collectif, la réappropriation a été immédiate.
La métropole est porteuse de l’échelle de cet espace de proximité qui n’est pas antinomique avec l’intimité. Au contraire, en décuplant cette relation de proximité, à Paris, des rues redeviennent de vraies rues de village.
Il est donc indispensable que la collectivité reprenne sa place dans ce bien-être collectif qui n’est pas, voire surtout pas, lié à la métropolisation mais, véritablement à un état d’esprit que, tous, nous avons le devoir d’impulser.

OEIL Auvergne
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129 Avenue de la République
63100 Clermont-Ferrand

Contact presse
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Marie-Luce Bozom 06 15 15 63 20
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